遇到邻居“住改商”，你该怎么办？

第一百二十九期

住改商，是指将住宅用途的房屋改作商业、办公等经营性用房的行为。《中华人民共和国民法典》第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

这就是说，民法典并不禁止将住宅改为经营性用房，因为一个小区内可能居住着成百上千的业主，而各个业主又有不同的需求，如果绝对禁止任何住宅都不能商用也不现实。但是，住改商的行为可能影响到其他业主的生活安宁，比如可能会产生油烟、废水、噪音污染等等。同时，由于住改商之后，往来人数众多，也会给小区的管理带来不便。因此，民法典做了必要的限制。

我们看到法律的规定是应当经有利害关系的业主一致同意，那么怎么来合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准就变得十分重要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第279条所称的“有利害关系的业主”。举个例子，一个小区有十栋楼，如果第一栋楼里的某个业主要住改商，那么需要第一栋里所有业主的同意。剩余九栋楼的业主，如果能够拿出自己确实受到了这户业主住改商损害的证据，那么他就也属于有利害关系的业主，虽然不在一栋楼，但住改商的行为也需要经过这位业主的同意。

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